在人生起步階段，買上一套小房子，隨著家庭成員增加、個(gè)人收入增長、房產(chǎn)增值，賣掉小房換上大房，這正是眾多普通深圳人的奮斗路徑。

40歲的楊林卻在賣掉小房子準(zhǔn)備換大房子時(shí)，遭遇2015年房價(jià)高漲所帶來的二手房交易違約潮，小房子已賣，購買大房時(shí)卻波折橫生，與業(yè)主的官司持續(xù)一年仍無結(jié)果，一家人租住在破落的農(nóng)民房。

“我在全力以赴打官司，如果奪不回房子，我可能再也買不起房子。”房價(jià)攀升，官司是他最后的救命稻草。不過隨著今年3月深圳樓市新政實(shí)施，房價(jià)退燒，楊林們也許會(huì)迎來新的機(jī)會(huì)。

有一些換房族在買房時(shí)遭遇違約，發(fā)現(xiàn)苗頭不對(duì)，及時(shí)止損，轉(zhuǎn)過頭立即停止履行自己的賣房合同，造成連鎖性的違約。

一些毀約理由雖然在法律上站不住腳，但由于暴漲的房價(jià)所帶來的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違約成本，所以擋不住違約的持續(xù)增加。

在一些網(wǎng)絡(luò)論壇，買賣雙方各自發(fā)著對(duì)自己有利的判例，都希望對(duì)方不要對(duì)贏下官司心存幻想。

楊林始終認(rèn)為這是一次兩敗俱傷的博弈，賣家并不比他好過。賣家被訴之后，同樣要支付不菲的律師費(fèi)，還要面臨不可預(yù)知的判決結(jié)果。

換房

換房失敗，無奈租住農(nóng)民房

楊林2003年來到深圳打拼，他在一家做電腦外設(shè)的工廠做營銷工作，后來自己開了一家小廠也做電腦外設(shè)。不過隨著手機(jī)、平板的興起，電腦行業(yè)持續(xù)萎縮，外設(shè)跟著不景氣，小廠以虧損幾十萬告終。

楊林一度失去了穩(wěn)定的收入來源，不過他并沒有感到太大的壓力。2006年他和妻子結(jié)婚后，在深圳龍崗布吉片區(qū)麗湖花園小區(qū)按揭購置了一套63平方米的房產(chǎn)。

布吉片區(qū)曾長期是深圳樓市洼地，這套房產(chǎn)總價(jià)也不過30多萬，楊林算是正式安家落戶深圳。到2015年時(shí)，這套房子的貸款早已經(jīng)還清，家庭也有車，小有積蓄。他個(gè)人收入雖然不穩(wěn)定，妻子從事文職有穩(wěn)定的收入，女兒在附近的公立小學(xué)上學(xué)開銷并不大，小家庭過得也算滋潤。

隨著妻子在2015年年初懷上二胎，一家人換大房的心思越來越急切。但這時(shí)的深圳房價(jià)卻如野馬脫韁。

當(dāng)年年底國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳新房同比漲幅高達(dá)4 7 ．5 %，二手房同比漲幅達(dá)到42.6%。在一些高溫區(qū)域，房價(jià)的實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于此。

“4月還不明顯，進(jìn)入到5月，房價(jià)已經(jīng)是一天一個(gè)價(jià)。”樓市的升溫讓楊林有了明顯的感受，他加快了換房的節(jié)奏。

2015年5月2日，楊林以114 ．8萬的價(jià)格簽署合同賣掉小房子，并在2015年5月7日簽訂購房合同，按約支付了20萬定金，以245萬總價(jià)買下與麗湖花園一墻之隔的茵悅之生小區(qū)一套88平方米左右的三房。

雖只是一墻之隔，但兩個(gè)小區(qū)環(huán)境天壤之別。麗湖花園小區(qū)較為陳舊，加上農(nóng)民房與商品房混雜其間，小區(qū)價(jià)格處于洼地。

而茵悅之生則是一個(gè)封閉式小區(qū)。楊林看中的那套房產(chǎn)，陽臺(tái)可看水庫和山林，小區(qū)有通道通向水庫，一條綠道從水庫邊綿延至山林中，房價(jià)因而遠(yuǎn)高于麗湖花園小區(qū)。

245萬總價(jià)對(duì)于楊林來說是有壓力的，首付加手續(xù)費(fèi)在80萬左右，使用公積金與商業(yè)貸款組合，月供20年，每月需要還款1萬左右。

由于買房時(shí)，賣房款尚未到位，他刷了三張信用卡支付了定金。按照計(jì)劃，賣房款到位后，將用來償還信用卡以及支付首付款，還剩下至少35萬元結(jié)余。這35萬元結(jié)余則可以用來定期償還按揭，算上他的存款，楊林認(rèn)為哪怕家庭收入沒有明顯起色，也足以順利還貸三五年。

“最壞的打算是，如果三五年家庭收入還是沒有提高，我就把房子賣了。”楊林說，他在2006年買房時(shí)，也曾抱有這樣的想法，但生活總算是越過越好。

像楊林這樣心態(tài)的人并不在少數(shù)。他們出售小房獲得現(xiàn)金，有充足的首付款用來購置大房，雖然還貸壓力倍增甚至月入不足以還貸，但均可以通過首付之后的結(jié)余款還支撐三五年，以博個(gè)人收入的增加或者樓市的上漲。

2015年6月12日，楊林原有的房子被過戶給新業(yè)主。但是購買的新房辦理有關(guān)手續(xù)時(shí)，遭遇業(yè)主不配合辦理手續(xù)，如今他租住在麗湖花園一套5樓高的農(nóng)民房內(nèi)。

這套兩居室的農(nóng)民房，空空蕩蕩，他將自己的家具搬了進(jìn)來。房子有些年頭了，墻壁發(fā)黑，衛(wèi)生間的門鎖是壞的，也沒有陽臺(tái)，衣服被隨意掛在客廳窗戶外的鐵柵欄上。

這里距離楊林的老房與新房都不過數(shù)百米，但他既回不去老房子，也進(jìn)不了新房子。楊林說，感覺又回到剛來深圳的時(shí)候，生活仿佛回到原點(diǎn)。

違約

暴漲的房價(jià)所帶來的收益遠(yuǎn)高于違約成本

購買新房導(dǎo)致的波折，從表面上看，源于雙方對(duì)于一些交易細(xì)節(jié)的爭議。南都記者從雙方往來的函件中看到，賣家指責(zé)楊林在簽訂買房合同時(shí)未提出公積金貸款事宜，同時(shí)要求楊林在指定日期內(nèi)取得銀行的貸款承諾函。

不容忽視的背景正是飆升的房價(jià)。“當(dāng)時(shí)同小區(qū)同戶型的房子已經(jīng)被叫出了280萬的價(jià)格，漲了將近40萬。”楊林回憶說，賣家以前述理由不愿意配合辦理買房的各種手續(xù)。

深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)主任、廣東中安律師事務(wù)所合伙人鐘勝榮告訴南都記者，面對(duì)暴漲的房價(jià)，賣方違約理由名目繁多，包括有的認(rèn)為沒看清合同內(nèi)容被中介誤導(dǎo)，老婆不同意賣房或者唯一住房賣了無房可住。

從媒體報(bào)道來看，還有的業(yè)主提出的違約理由是簽約之時(shí)處于醉酒狀態(tài)或者業(yè)主患有精神病賣房時(shí)神志不清。

一些毀約理由雖然在法律上站不住腳，但由于暴漲的房價(jià)所帶來的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違約成本，所以擋不住違約的持續(xù)增加。

二手房交易往往涉及到老業(yè)主向擔(dān)保公司借錢，償還銀行貸款，將房子從銀行手中贖出，然后新業(yè)主重新抵押，獲取貸款，辦理完這一系列手續(xù)之后，才是到產(chǎn)權(quán)登記中心繳費(fèi)辦理過戶。這一交易周期長達(dá)兩三個(gè)月，當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)時(shí)，業(yè)主有充分的時(shí)間違約，不再出售房產(chǎn)。

這導(dǎo)致當(dāng)時(shí)深圳各區(qū)法院受理的該類案件也呈現(xiàn)暴增狀態(tài)。同年7月披露的數(shù)據(jù)顯示，深圳各基層法院收到的該類案件數(shù)量已超過6000件。

楊林曾想過不再履行自己的賣房合約，不配合過戶，以及時(shí)止損。但他對(duì)拿下新房抱有期望，快速賣了舊房。他告訴南都記者，新房賣家并未直接提加價(jià)，只是希望合同履行效率提高，他也試圖籌措資金以借款的方式給予賣家。從他提交法院的證據(jù)來看，他通過短信哀求，希望對(duì)方看在妻子身懷六甲的份上，不要讓他們一家無處可住。

但徒勞無力。他試圖通過法律途徑向賣家施壓，龍崗法院最終在2015年6月29日對(duì)他狀告賣家一案予以立案。

多名從事房產(chǎn)交易糾紛訴訟的律師都告訴南都記者，這一輪違約潮中最為可憐正是像楊林這樣的換房一族，賣掉了舊房，卻在買新房時(shí)遭遇波折，以至于無房可住。

這樣的案例比比皆是。家住羅湖的購房者張洋，同樣在2015年5月初緊急換房，匆匆賣掉兩房，接著簽署合同定下羅湖區(qū)一套三房，賣房順利，買房遭遇違約。

張洋與業(yè)主的官司從去年7月打到今年，目前已經(jīng)進(jìn)入二審狀態(tài)。如今他也住在租來的房子里，“生活全打亂了。苦不堪言。”

也有一些換房族在買房時(shí)，遭遇違約，發(fā)現(xiàn)苗頭不對(duì)，及時(shí)止損，轉(zhuǎn)過頭立即停止履行自己的賣房合同，造成連鎖性的違約。“我們接待的一些客戶，在賣房案中是違約者，在買房案中是被違約者。”多名房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)了這樣的怪異景象。

深圳鹽田區(qū)人民法院民二庭法官在分析二手房買賣糾紛案例時(shí)也提及，前述連鎖性的違約成為這一輪違約潮中明顯的特點(diǎn)。

奪房

法院“依法支持合理訴求，加大違約方責(zé)任”

要房不要錢，是這一輪違約訴訟潮的新特點(diǎn)。在深圳鹽田區(qū)人民法院民二庭法官的分析報(bào)告指出，與以往直接要求支付違約金的訴訟請(qǐng)求有極大不同，要求判令繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求多。

實(shí)際上判令二手房交易合同繼續(xù)履行，在實(shí)際操作中確實(shí)有非常大的難度，因?yàn)槎址拷灰咨婕稗k理銀行贖樓按揭手續(xù)，都必須要當(dāng)事人配合，而當(dāng)事人又怎么可能配合呢？況且這涉及到執(zhí)行等多個(gè)環(huán)節(jié)，周期較長。因而以往的訴訟中，選擇拿違約金走人，則要簡單容易得多。

但是在房價(jià)暴漲之下，不少買房者考慮到的是，即便法院按照合同約定的房屋成交價(jià)的20%來支付違約金，也無法來彌補(bǔ)他們所遭受的損失。

就以楊林的房子為例，合同成交價(jià)是245萬，按照合同約定的違約金是合同成交價(jià)格的20%，折算下來違約金最高也就是49萬。

“不知道房價(jià)會(huì)漲到什么地步。”楊林非常擔(dān)心，再加上法院在判決違約金時(shí)也并非全然按照20%的比例來判，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況自由裁量調(diào)整違約金比例，20%是最高的，10%也非常常見，如果按10%來計(jì)算，違約金僅有24.5萬元。這已經(jīng)不夠買一套同樣戶型同樣小區(qū)的房子。

楊林在最后期限內(nèi)，變更了訴訟請(qǐng)求，從要違約金變成要房子，訴請(qǐng)法院判決合同繼續(xù)履行。數(shù)次和解無望，真正開始打官司，并非一個(gè)輕松的過程。這個(gè)決定讓楊林覺得是押上全部，“全力以赴，如果奪不回房子，我可能再也買不起房子。”

楊林想過找律師代理這個(gè)案子，但是一圈打聽下來，律師費(fèi)用10多萬。楊林最后決定自己來。

楊林戲稱自己從法律的門外漢變成法律專家，“我全身心準(zhǔn)備訴訟，每天都在研究法律條文，梳理法律關(guān)系，找到證據(jù)佐證我的觀點(diǎn)。”楊林說，《民事訴訟法》、《合同法》以及相關(guān)司法解釋，所有他能找到的與合同履行有關(guān)的法律條文他都予以研讀。

二手房交易流程復(fù)雜，可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)多。楊林還是雇傭了一個(gè)律師，對(duì)他準(zhǔn)備的材料予以審查糾正，提供法律意見，只是不用對(duì)方出庭，價(jià)格要便宜得多，只需要2萬。

但楊林所面臨的整體司法環(huán)境并不明朗。當(dāng)時(shí)，一方面法院對(duì)違約金的判罰比例比較低，另一方面對(duì)合同繼續(xù)履行的支持率也不高。

楊林和眾多失意者加入了由遭遇違約業(yè)主聯(lián)合組建的Q Q群。這個(gè)Q Q群是由高小姐組建，高小姐同樣是換房一族，在低位時(shí)賣掉房產(chǎn)，高位買房時(shí)兩度遭遇違約。

高小姐所居區(qū)域位于深圳南山前海片區(qū)，而南山正是此輪房價(jià)漲勢最猛的片區(qū)之一。高小姐在2015年1月將南山漢京確悅小區(qū)的三房以289萬賣掉。3·30之后不久，這套房產(chǎn)放盤價(jià)就提升到430萬。

高小姐尋覓新房，同期定下同一片區(qū)泛海拉菲花園小區(qū)的4房，價(jià)格為510萬。但房價(jià)很快飆升到580萬，賣家開始玩起失蹤。高小姐在4月將對(duì)方訴上法庭，堅(jiān)決要房。

同一個(gè)月，高小姐又定下前海片區(qū)依云伴山花園，簽訂的成交價(jià)格在550萬，再度遭遇對(duì)方違約，幾度商談，對(duì)方先是提出加50萬，后來又漲到100萬。她再次將業(yè)主訴上法庭，索要違約金。

房價(jià)已經(jīng)像是瘋了一樣，激起賣房者無窮的欲望。高小姐將自己的遭遇發(fā)在網(wǎng)上，很快引來與她有相同經(jīng)歷的人，她建起Q Q群，成員迅速升到500人，目前已超過千人。

他們?cè)谌簝?nèi)相互交流信息，發(fā)起線下活動(dòng)。他們?cè)啻温?lián)合去往法院，希望法院在房價(jià)暴漲的背景之下，支持守約方提出繼續(xù)履行合同的訴求，或者在判決違約金時(shí)按照合同約定的成交價(jià)20%支付違約金而不是隨意調(diào)低。

楊林參與其中。他們的呼聲得到法院的一些呼應(yīng)，法官通過講座以及判決傳達(dá)的訊息顯示，在達(dá)到相應(yīng)的條件之后，法官會(huì)支持繼續(xù)履行合同，違約金方面頂格判處合同成交價(jià)20%的判例也有出現(xiàn)。

鹽田區(qū)人民法院民二庭法官在去年8月發(fā)布的報(bào)告中也指出，“依法支持合理訴求，加大違約方責(zé)任”，對(duì)于繼續(xù)履行合同的訴求，該院則表示在“條件許可的情況下積極給予支持”。

博弈

楊林始終認(rèn)為這是一次兩敗俱傷的博弈，賣家并不比他好過

當(dāng)司法環(huán)境開始偏向于守約方時(shí)，不少賣家違約成本增加，預(yù)期收益有限，買賣雙方和解的空間也增大。楊林所在的Q Q群不斷有群友發(fā)布消息，通過和解解決了爭議。和解往往是買家適當(dāng)?shù)卦黾恿艘恍﹥r(jià)格。

楊林說其實(shí)也愿意和解，只是未能如愿。“打官司這個(gè)過程你想象不到的焦慮。”楊林說，無法工作，老婆又懷孕，每天都要想著房子的事，精神上遭受的折磨外人無法想象，與很多群友交流的過程中他們普遍心存焦慮，有的恍若驚弓之鳥，一有風(fēng)吹草動(dòng)，就慌亂無主。

而楊林自己出庭訴訟，承擔(dān)的壓力更大。他花了很多時(shí)間旁聽其他群友的案子開庭，這是Q Q群的一項(xiàng)重要職能，讓他們能相互支持。楊林一方面既是對(duì)難友的支持，另一方面也是一個(gè)學(xué)習(xí)的過程，熟悉開庭流程，甚至是法官的審判風(fēng)格。

“我最多一天聽了四個(gè)庭審。”楊林說，數(shù)十場庭審聽下來，他對(duì)如何準(zhǔn)備訴訟材料有了信心。2015年10月，當(dāng)他的案子開庭時(shí)，面對(duì)法官，他覺得是老相識(shí)了。此前，他聽過幾次法官主持的庭審，知道他關(guān)心的問題。

除了精神折磨、時(shí)間成本，打官司帶來的經(jīng)濟(jì)成本也不低。像楊林這樣不雇傭出庭律師，只請(qǐng)非訴律師，花費(fèi)就在2萬，加上交給法院的訴訟費(fèi)，查封涉案房產(chǎn)涉及到的保全費(fèi)等，費(fèi)用已達(dá)5萬左右。

假如法院支持他的訴求，判決合同繼續(xù)履行，面臨的還有一大筆開支。由于二手房交易涉及銀行贖樓貸款等業(yè)務(wù)，通常法官會(huì)在買家同意一次性付款買房的情況下，才支持繼續(xù)履行合同。因而楊林需要籌集資金，使用全款將房屋買下，完成過戶后再去抵押按揭。這中間的資金拆借成本同樣在數(shù)萬元不等。

楊林始終認(rèn)為這是一次兩敗俱傷的博弈，賣家并不比他好過。賣家被訴之后，同樣要支付不菲的律師費(fèi)，還要面臨不可預(yù)知的判決結(jié)果。

買賣雙方的對(duì)立非常嚴(yán)重。在買方這里，他們將違約業(yè)主諧稱為“野豬”，每次開庭被視作為一次“殺豬大會(huì)”。賣方同樣也有自己的群組抱團(tuán)取暖。在一些網(wǎng)絡(luò)論壇，買賣雙方各自發(fā)著對(duì)自己有利的判例，都希望對(duì)方不要對(duì)贏下官司心存幻想。

但最后總會(huì)有輸贏。楊林的案子在去年10月開庭，臨近判決時(shí)，波折又起。去年12月，房子的原租客以他的優(yōu)先購買權(quán)被侵犯為由，訴請(qǐng)法院判決楊林與賣家的合同無效。這被楊林視為是賣家在律師的挑唆下，做最后的掙扎，試圖通過各種方式，來爭奪這一房產(chǎn)。至今判決結(jié)果未定。即便是有了一審結(jié)果，還有二審，等待的時(shí)間并非一日兩日。

楊林所在的Q Q群內(nèi)，仍有不少纏身于官司的失意人，既有希望又有擔(dān)憂地等待結(jié)果。楊林的第二個(gè)孩子，就在這種窘境之下，于2015年11月出生于出租屋內(nèi)。接下來，楊林認(rèn)為最壞的結(jié)果，是拿到違約金，買小一點(diǎn)的房子。

不過，進(jìn)入到今年3月，深圳發(fā)布了樓市新政策，諸如非深戶購房資格從社保滿一年變成滿三年等，均是明顯的縮緊之舉，給樓市降溫意圖明顯。而當(dāng)樓市的預(yù)期收益不再像去年那般“一切皆有可能”之后，諸多的交易糾紛或可能迎來和解，將訴訟的雙方從焦慮折磨中解脫。